టైటిల్ గ్యారెంటీ యాక్ట్: జగనన్న భూరక్ష, అది రక్షా లేక శిక్షా?

 (మొన్న, అనగా 16 డిసెంబర్ 2023, ఆదివారం, అనకాపల్లి బార్ అసోసియేషన్, ఆల్ ఇండియా అడ్వకేట్ లాయర్స్ అసోసియేషన్ వారు నిర్వహించిన సమావేశానికి ప్రజాసంఘాల ప్రతినిధులతో పాటు నన్ను కూడా ఆహ్వానించి ఉన్నారు. అక్కడ పలువురు న్యాయవాదులు చట్టంపై తన అభిప్రాయాన్ని వ్యక్తం చేశారు. మా అభిప్రాయాలను కూడా అడిగారు. అయితే మా పార్టీలో దీనిపై స్థూలంగా ఒక నిర్ణయం తీసుకోనందున వ్యక్తిగత స్థాయిలో కొన్ని అభిప్రాయాలు తెలియజేస్తానని వారికి చెప్పాను. వాటిని ఇక్కడ సంక్షిప్తంగా ఉంచుతున్నాను, చర్చ కొసం)

ముందుగా ఈ చట్టంపై సంతృప్తికరమైన విధంగా నేను ఒక అభిప్రాయాన్ని ఏర్పాటు చేసుకోలేదు. అందుకోసం ఈ చట్టాన్ని అధ్యయనం చేస్తున్న క్రమంలో నాకు వచ్చిన కొన్ని అభిప్రాయాల్ని మాత్రం మీతో పంచుకుంటాను.

1. ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం ఈ రోజు తీసుకు వచ్చిన టైటిల్ గ్యారంటి యాక్ట్ నిజానికి         అకస్మాత్తుగా ఊడి పడింది కాదు. ప్రభుత్వాలు ఏవైనా ఈ విధానాన్ని భూ పరిపాలనలొ తీసుకురావాలనే ఆలోచన చాలా కాలంగా ఉన్నదే.

ఆస్ట్రేలియాలో ‘టోరెన్స్ సిస్టం’ అనే పేరుతో ‘టైటిల్ గ్యారెంటీ’ పద్ధతి అమల్లో ఉంది. కొన్ని దేశాలు  తమ భూపరిపాలనలో ఈ పద్ధతినీ అమలు చేస్తున్నాయి. ఈ టోరెన్స్ విధానాన్ని భారతదేశ భూమి పరిపాలనలో అమలు పరచడానికి ఉన్న అవకాశాలను పరిశీలించమని 1994లో అప్పటి  ప్రభుత్వం సీనియర్ ఐఏఎస్  అధికారి ‘ అప్పు’ నేతృత్వంలో ఒక కమిటీని వేసింది. టైటిల్ గ్యారెంటీ అనే టోరెన్స్ విధానాన్ని అమలుపరిస్తే (రెవిన్యూ) సివిల్ వివాదాలు బాగా తగ్గిపోతాయన్నది ప్రభుత్వ ఉద్దేశం.

నక్సలైట్లతో చర్చల నేపథ్యంలో…

2. వైయస్ రాజశేఖర్ రెడ్డి ప్రభుత్వం మొదటిసారి అధికారంలోకి వచ్చిన తర్వాత నక్సలైట్లతో జరుపుతున్న చర్చల నేపథ్యంలో అప్పటి ఉపముఖ్యమంత్రి కోనేరు రంగారావు నేతృత్వంలో ఒక కమిటీని వేశారు. ఆ కమిటీని కొనేరు రంగారావు కమిషన్ అని పిలుస్తున్నారు. ఆ కమిటీ వివిధ అంశాలపై ఒక రిపోర్ట్ ఇచ్చింది. అందులో కొన్ని సూచనలను  ప్రభుత్వం ఆమోదించింది.

అలాంటి ఒకానొక సూచన,  ఆంధ్రప్రదేశ్ భూ పరిపాలనలో టైటిల్ గ్యారెంటీ పద్ధతిని తీసుకురావడం ఒకటి.  కోనేరు రంగారావు కమిటీ చేసిన సిఫారసు నెంబర్ 6.1 గా ఇది నమోదయింది.

2007 జూలై నెలలో GO నెంబర్ 10 49 ద్వారా అప్పటి రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఆమోదించిన సిఫార్సులలో 6.1 కూడా ఉంది.

కోనేరు రంగారావు కమిటీ సిఫార్సులు అమలు పరచాలని అప్పుడప్పుడు వామపక్ష పార్టీలు డిమాండ్ చేస్తూ ఉంటాయి. నిజానికి ఆ డిమాండ్ అమలుపర్చడం  అంటే ఈ 6.1 అమలుపరచాలని కూడా అర్థం. ఇప్పటి ప్రభుత్వం సరిగ్గా చేస్తున్నది అదే.

3. ఇంతకీ ఈ టైటిల్ గ్యారెంటీ పద్ధతి అంటే ఏమిటి? కొత్తగా వస్తున్న ఈ  పద్ధతికి,  ఇప్పుడు అమలులో ఉన్న పద్ధతికి తేడా ఏమిటి?. అది ఉన్న పరిస్థితిని మెరుగుపరుస్తుందా లేదా ఇంకా చెడగొడుతుందా? ఇది తేలాలంటే అంటే అసలు టైటిల్ గ్యారెంటీ సిస్టమంటే ఏమిటో ముందుగా తెలియాలి. ప్రస్తుతం ఉన్న పద్ధతి గురించి చెప్పుకుంటే తప్ప కొత్త పద్ధతి గురించిన విషయం అర్థం కాదు. అందుచేత ప్రస్తుతం అమల్లో ఉన్న పద్ధతి గురించి ముందుగా రెండు మాటలు చెబుతాను.

ప్రస్తుతం ఉన్న పద్ధతిని ‘ప్రాస్పెక్టివ్ టైటిల్’ అని అంటారు. ఇప్పుడు తీసుకు వస్తున్న పద్ధతి ‘కంక్లూజివ్ టైటిల్’. ఈ రెండు సాంకేతిక పదాలు కాస్త గందరగోళంగా ఉంటాయి కానీ నిత్యజీవితంలో మనకు తెలిసినవే. మొదటిదానిలో హక్కు ఒక భావనగా మాత్రమే ఉంటుంది. అంటే ఒకానొక భూమి పై  తనకు హక్కు ఉందని ఒక ఆసామి భావిస్తాడు. బహుశా చుట్టుపక్కల ఉన్నవారు కూడా ఈ భూమి అతనిదే, ఈ భూమికి యజమాని అతడే అని కూడా భావించవచ్చు. ఆ ఆసామి పేరు భూమి రికార్డులో యజమానిగా కూడా నమోదయి ఉండవచ్చు,  కానీ మరో వ్యక్తి వచ్చి అతని టైటిల్ని ప్రశ్నిస్తే దానిని మొదటి వ్యక్తి నిరూపించుకోవాల్సి ఉంటుంది. భూమి రికార్డులో మొదటి వ్యక్తి పేరు ఉన్నంత మాత్రాన ప్రభుత్వం అతని తరుపున వకాల్తా తీసుకొని కేసు వాదించదు. రికార్డులో ఉన్న సమాచార ఏముందో చెప్పడం వరకే దాని బాధ్యత. టైటిల్ కు సంబంధించిన ప్రశ్న ఉత్పన్నమైనప్పుడు ఆ భూమి ఎవరిదనే హక్కు నిర్ధారణ రెవెన్యూ డిపార్ట్ మెంట్ చేయదు. అది పౌర న్యాయస్థానం తేల్చవలసి ఉంటుంది. సరిగ్గా ఇక్కడే టైటిల్ గ్యారెంటీ సిస్టం పూర్తిగా భిన్నమైనది. ఒకసారి ఒక భూఖoడం ఒక వ్యక్తిదని ప్రభుత్వం నిర్ధారించి రికార్డులో నమోదు చేస్తే దానిని కంక్లూజివ్ ఎవిడెన్స్ గా ప్రభుత్వం తీసుకుంటుంది. అలా తీసుకున్న తర్వాత భూ యజమాని హక్కుల్ని ఎవరు ప్రశ్నించినా ప్రభుత్వమే రంగంలోకి దిగి భూ యజమాని తరఫున అవతలి వ్యక్తితో వాదిస్తుంది.

 ఇంకా సులువుగా అర్థం అవ్వాలంటే క్రైముకు సంబంధించి రాజ్యం(State) ఏం చేస్తుందో గుర్తు చేసుకుంటే ఇది అర్థం అవుతుంది. ఉదాహరణకు ఒక వ్యక్తిపై దాడి చేస్తే దాడికి గురైన వ్యక్తి పోలీస్స్టేషన్లో ఫిర్యాదు చేస్తాడు. దానిని నమోదు చేసుకొని పోలీసులే విచారణ చేసి కేసును కోర్టులో బాధితుడు తరఫున నడిపించి నేరం చేసినవాడికి శిక్ష పడేలా చేస్తారు. ఈ మొత్తం ప్రక్రియ అంతా State తన పైన వేసుకుంటుంది. దీనినే ఇప్పుడు మనo సివిల్ కేసులకు కూడా వర్తింపచేసి అర్థం చేసుకోవచ్చు.

సరిగ్గా మన న్యాయవాదులు ఇక్కడే ఆందోళన చెందుతున్నారు. భూములకు సంబంధించిన సివిల్ వివాదాలు న్యాయస్థానాల ప్రధానమైన కార్యకలాపంగా ఉన్నాయి( దీన్ని మరోలా చెప్పాలంటే, ప్రాస్పెక్టివ్ టైటిలింగ్లో టైటిల్ ఎప్పుడు ఒక ప్రశ్నగా ఉంటుంది. దానిని సివిల్ కోర్టు పరిష్కరించాలి. అంటే రెండు పార్టీల మధ్య లిటిగేషన్ కు ఎప్పుడూ కావలసినంత అవకాశం ఉంటుంది) న్యాయస్థానాలు ‘ప్రొసీజర్ లా’ పై నడుస్తాయి. ఆ ప్రొసీజర్ లా చదువుకొని,  పట్టా పొంది,  బార్ కౌన్సిల్లో ఎన్రోల్ అయిన న్యాయవాదులు కోర్టు ముందు వాదనలు వినిపిస్తారు.

కొత్త చట్టం కింద వేయబోతున్న ట్రిబ్యునల్సు నిజానికి పూర్తిస్థాయి కోర్టులు కావు. వాటిని అర్థ జ్యూడిషియల్ కోర్టులు అని అంటారు. ఈ కోర్టులో ప్రొసీజర్ పైన ఎక్కువ దృష్టి పెట్టవు.  ఇక్కడ విచారణ సాధారణ సివిల్ కోర్టుకు కొంత భిన్నంగా జరుగుతుంది. దీనినే ‘సమ్మరీ ఎంక్వయిరీ’ అని అంటారు. కోర్టులలో  కూడా న్యాయవాదులు తమ వాదనలు వినిపించవచ్చు. కానీ బాధితులు లేదా పార్టీలు స్వయంగా అధికారులతో మాట్లాడే అవకాశం ఎక్కువగా ఉంటుంది.

పరిమితమైన న్యాయవాదుల పాత్ర

పట్టాదారు పాస్ పుస్తకాలు చట్టం కింద రెవెన్యూ డివిజనల్ కోర్టులో జరిగే విచారణలో మనం దీనిని గమనించవచ్చు. బాధితులు న్యాయవాదితోనే కాకుండా సామాజిక కార్యకర్తల సహాయం తీసుకుని కూడా అధికారి ముందు తమ బాధను చెప్పుకోగలరు. ఇందులో న్యాయవాదులు  పాత్ర సివిల్ కోర్టులతో పోల్చుకున్నప్పుడు పరిమితంగా ఉంటుంది.

4. మనకు 1948లో జమీందారీ రద్దు చట్టం వచ్చింది. పిఠాపురం జమిందార్, చల్లపల్లి జమిందార్, అనకాపల్లి చముడు జమిందార్ ఇలా జమీందారులను రద్దు చేసి వాటన్నింటిలో సమగ్ర సర్వే నిర్వహించారు.

ఈ పని చేయడానికి ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం”సర్వే అండ్ సెటిల్మెంట్” అనే పూర్తిస్థాయి విభాగాన్ని ఏర్పాటు చేసింది. సర్వే విభాగం వారు భూములు కొలతలు వేసి రికార్డు తయారు చేయగా, సెటిల్మెంట్ డిపార్ట్మెంట్ వారు హక్కులు నిర్ధారణ చేసి పట్టాలు మంజూరు చేస్తారు. స్థూలంగా ఇవీ ఏర్పాట్లు. జమీందారీ లన్నింటిలో సర్వే పూర్తి చేసి పట్టాలు మంజూరు చేయడానికి 10 సంవత్సరాలకు పైగా పట్టింది.

రాయలసీమ ప్రాంతం మాత్రం కొంత భిన్నమైంది. ఈస్ట్ ఇండియా కంపెనీ పాలన నుండే అక్కడ జమీందారీ వ్యవస్థ గాక రైత్వారీ పద్ధతిని థామస్ మన్రో చొరవతో ఏర్పాటు చేశారు. రాయలసీమ ప్రాంతంలో బ్రిటిష్ ప్రభుత్వం సర్వే సెటిల్మెంట్ చేసి దగ్గర 150 సంవత్సరాలు పైగా గడుస్తుంది. ఇక జమీందారీ ప్రాంతాలలో సర్వే సెటిల్మెంట్ జరిగి 70 సంవత్సరాలు కావస్తుంది. అంటే మన ఆంధ్రప్రదేశ్ లోని భూమి రికార్డు 70 నుంచి 150 సంవత్సరాలు పాతవని అర్థం చేసుకోవాలి.

బ్రిటిష్ వారు ఏర్పాటు చేసిన స్టాండింగ్ ఆపరేషన్ ప్రొసీడింగ్స్(SOP )ప్రకారం ప్రతి 40 సంవత్సరాలకి ఒకసారి సమగ్రమైన సర్వే సెటిల్మెంట్ జరపవలసి ఉంటుంది.

భూమి నుంచి వచ్చే భూమి శిస్తూ అప్రధానం కావడంతో ఏ ప్రభుత్వము ఖర్చు పెట్టి ఈ పని చేయడానికి ముందుకు రాలేదు. కనుక భూమి రికార్డులో ఉన్న సమాచారానికి భూమి మీద ఉన్న వాస్తవ స్థితికి మధ్య  పొంతన లేకుండా పోయింది. ఇది రెవెన్యూ పాలనను ఒక క్యాన్సర్ లాగా పట్టి పీడిస్తూ వస్తున్నది.

5. నిజానికి ప్రస్తుత ప్రభుత్వం ఆంధ్రప్రదేశ్ లో ఉన్న భూములన్నింటిని సమగ్రంగా రీ సర్వే జరపాలన్న నిర్ణయం ఒకరకంగా సాహసోపేతమైనదే. ఉమ్మడి రాష్ట్రంతో మొదలుపెట్టి ఇప్పటివరకు ఏ ప్రభుత్వము ఎందుకు సాహసించలేదు.

అయితే సమస్య ఎక్కడ వస్తున్నది? నిజానికి భూమి అనేది చాలా కీలకమైన అంశం. దాని చుట్టూ ఎన్నో ఆర్థిక, రాజకీయ, సామాజిక సంబంధాలు ముడిపడి ఉంటాయి. కనుక ఇంత పెద్ద నిర్ణయం తీసుకునే ముందు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం భూమితో డైరెక్ట్ గా సంబంధం ఉన్న ప్రజా సమూహాలతో చర్చించవలసి ఉండింది. ప్రస్తుత పరిస్థితి ఏమిటో వివరించి, తాము ఏం చేయదలుచుకున్నామో చెప్పి, అందరి అభిప్రాయాలు తీసుకొని వాటి నుంచి ఒక హేతుబద్ధమైన కార్యాచరణను రూపొందించి ఉండవలసింది. కానీ ఒక 100 ఏళ్ల పాటు ఉండవలసిన ఈ ప్రక్రియను కేవలం ఎన్నికల ప్రయోజనాలు, ప్రచారం అనే పరిమిత కోణంలో ప్రభుత్వం చూసింది. కనుక ముఖ్యమంత్రి చుట్టూ ఉండే ఒక చిన్న కోటరీ తప్ప మిగిలిన వారికి ఎవరికీ రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఉద్దేశం ఏమిటో తెలుసుకునే అవకాశం లేకుండా పోయింది.

6. భూములను సమగ్రంగా రి సర్వే చేసి హక్కులు నిర్ధారించాలంటే దానికి ఒక చట్టబద్ధత కావాలి. ఉదాహరణకి ఇందాక నేను చెప్పినట్టుగా జమీందారీ రద్దు చట్టం ఆనాటి సర్వే సెటిల్మెంట్ కు చట్టబద్ధత. అదేవిధంగా ఇనాముల రద్ధు చట్టం, ఇనాం భూముల సర్వే సెటిల్మెంటుకు చట్టబద్ధత. మరి జగన్ మోహన్ రెడ్డి ప్రభుత్వం మొదలుపెట్టిన సర్వే సెటిల్మెంట్ కు చట్టబద్ధ ఎది?

టైటిల్ గ్యారెంటీ బిల్లుకు రాష్ట్రపతి ఆమోదం              

ఇoదుకోసమే జగన్ మోహన్ రెడ్డి ప్రభుత్వం టైటిల్ గ్యారెంటీ బిల్లును గత సంవత్సరమే శాసనసభలో ప్రవేశపెట్టి ఆమోదించి రాష్ట్రపతి పంపింది. రాష్ట్రపతి ఆమోదం రాకుండానే సర్వే పనిని మొదలుపెట్టింది. ఇప్పుడు రాష్ట్రపతి ఆమోదం వచ్చింది కనుక చట్టం లేనప్పుడు చేసిన పనికి బహుశా  చట్టబద్ధత కల్పించే వ్యవహారం చేయవచ్చు.

7. చిత్రం ఏంటంటే శాసన సభలో బిల్లును ప్రవేశపెట్టినప్పుడు ప్రతిపక్షంగా వున్న తెలుగుదేశం పార్టీ దీనిపై ఎలాంటి దృష్టి పెట్టలేదు. పార్లమెంటరీ వామపక్ష పార్టీలు కూడా పట్టించుకోలేదు. ఇప్పుడు చట్టం అమల్లోకి వచ్చాక నారా లోకేష్ బాబు తాము అధికారంలోకి వస్తే దీనిని రద్దు చేస్తామని అంటున్నారు. ఆ విషయాన్ని అలా ఉంచితే, భూముల సర్వేకి రాష్ట్ర ప్రభుత్వం అమలు పరుస్తున్న కొత్త ప్రక్రియను గురించి కూడా మనం తెలుసుకోవాలి.

8. భూ పరిపాలన గురించి అంత ఎంతో తెలిసిన వారికి భూమి సర్వే అనగానే సర్వే గొలుసు గుర్తుకొస్తుంది. సర్వే గొలుసు ఆధారంగా సర్వేయర్  లు భూమిని కొలత వేసి హద్దులు నిర్ధారిస్తారు. విస్తీర్ణాన్ని లెక్క కడతారు. బ్రిటిష్ వారి కాలం నుండి అందరికీ తెలిసిన పద్ధతి ఇది. ఇప్పుడు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం పూర్తిగా ఆధునిక సాంకేతిక పద్ధతిపై ఆధారపడుతుంది.

గ్లోబల్ పొజిషనింగ్ సిస్టం (GPS) అనే పద్ధతిని ఉపయోగించి భూమి యొక్క సరిహద్దులను గుర్తించడం, విస్తీర్ణాన్ని లెక్క కడుతుంది. భూమ్మీదకి వచ్చి సర్వే గొలుసుతో  కొలతలు వేయవలసిన అవసరం లేకుండా, డ్రోన్ టెక్నాలజీని ఉపయోగిస్తుంది. తేలికగా,  స్థూలంగా అర్థం అవడం కోసం దీని గురించి రెండు మాటలు చెబుతాను. ఒక గ్రామం యొక్క గ్రామ పటం, అందులో ఉన్న కొన్ని సరిహద్దు పాయింట్లు గుర్తించి, సరిగ్గా ఆ సరిహద్దు పాయింట్ల పైన డ్రోన్ ని కెమెరాతో నడుపుతారు. ఆ డేటా ఆధారంగా అప్పటికే తమ కార్యాలయంలో ఉన్న గ్రామపటాన్ని గూగుల్ ఎర్త్ పై కూర్చోబెడతారు. జమీందారీ రద్దు చట్టం తర్వాత తయారుచేసిన గ్రామపటం, సర్వే నెoబర్ కొలతల పటాలను (FMB) భూగోళం ( గూగుల్ ఎర్త్) పై కూర్చో పెడతారన్నమాట. అప్పుడు భూమి మీద ఉన్న స్థితిగతులు, అంటే పొలాలు వాటి గట్లు, వాటి పైన సర్వే నంబర్ యొక్క కొలతలు వచ్చి కూర్చుంటాయి.

ఇక ఆటో కాడ్ అనే సాఫ్ట్ వేర్ ద్వారా భూ విస్తీర్ణాలను,  భూమ్మీదకి రాకుండానే కంప్యూటర్ వద్ద కూర్చొని లెక్కించగలుగుతారు. నిజానికి ఇది నూటికి నూరు శాతం కొత్త పద్ధతి/ కొత్త టెక్నాలజీ.

నిజానికి ఈ ప్రక్రియను  జగన్ మోహన్ రెడ్డి ప్రభుత్వం మొదలుపెట్టి చాలా ముందుకు వెళ్ళింది. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం చెబుతున్న లెక్కల ప్రకారం ఒక 20 శాతం గ్రామాలలో  సర్వే పనిని పూర్తి చేశారు. ఈ విధంగా తయారైన Maps (నక్ షాల)ని ల్యాండ్ పార్సిల్ మ్యాప్స్ అని అంటున్నారు. ఇదివరకు సర్వే నంబర్ ద్వారా మనం భూమిని గుర్తుపడితే ఈరోజు ల్యాండ్ పార్సిల్ మ్యాప్ కు ఇచ్చిన నెంబర్ ద్వారా మీ భూమిని గుర్తించుకోవాల్సి ఉంటుంది.

ఇదంతా కళ్ళముందే జరుగుతున్నా ఏ ఒక్కరు, ఏ పార్టీ, ఏ సంస్థ వీటిని గురించి తెలుసుకునే ప్రయత్నం గానీ ప్రశ్నించే ప్రయత్నం గానీ చేయలేదు.

టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టం రాష్ట్రపతి ఆమోదం పొంది బయటకు వచ్చిన తర్వాత, రెవెన్యూ (సివిల్) వివాదాలు పరిష్కరించడానికి సివిల్ కోర్టులకు సంబంధం లేకుండా ప్రత్యేక ట్రిబ్యునల్స్  పెడుతున్నట్లు  విషయం బయటకి వచ్చాక మాత్రమే అలజడి మొదలైంది. ఇది చాలా విచారకరమైన సంగతి.

9. నేను గమనించిన కొన్ని సంగతులు ఏమిటంటే, నిజానికి ఇంత భారీ కార్యక్రమం నిర్వహించడానికి రాష్ట్ర ప్రభుత్వం గతంలో చేసినట్టు ఒక ప్రత్యేకమైన సర్వే సెటిల్మెంట్ విభాగాన్ని ఏర్పాటు చేయలేదు. రెగ్యులర్ గా విధులు నిర్వహించే రెవెన్యూ సిబ్బందికే ఈ పనిని కూడా  అప్పజెప్పారు. కొంతమంది అదనపు సిబ్బందిని వేసినా,  ప్రాథమికంగా సెటిల్మెంట్ వర్కును రెవిన్యూ డిపార్ట్మెంట్ వారితోనే చేయిస్తున్నారు. గత సంవత్సరాలుగా  రెవెన్యూ సిబ్బంది విపరీతమైన పని ఒత్తిడికీ లోనవుతున్నారు. అదే సమయంలో వివిధ రకాలైన పనులు ఏడానికి అయ్యే ఖర్చులకు రాష్ట్ర ప్రభుత్వం దమ్మిడి కూడా ఇవ్వట్లేదు. దాంతో చాలా ముఖ్యమైన భూమి హక్కుల నిర్ధారణలో పాటించవలసిన పారదర్శకత, సహజ న్యాయ సూత్రాలకు తిలోదకాలు ఇచ్చి  షార్ట్ కట్ పద్ధతిలో రికార్డును పూర్తిచేసి, తాము లక్ష్యాలు సాధించినట్టుగా ప్రతి స్థాయిలో అధికారి ఆ పై స్థాయి అధికారికి నివేదికలు ఇస్తున్నారు. ఈ ఒత్తిడి వలన అనేక తప్పులు జరుగుతున్నాయి. ఈ తప్పులన్నిటికీ చట్టబద్ధత వచ్చేసి,  రికార్డు ఫైనలైజ్ అయి, ప్రజల ముందుకు వచ్చేసరికి ఇది భళ్ళుమని బద్దలవుతుందని నా అభిప్రాయం. ధరణి పోర్టల్ విషయంలో తెలంగాణ ప్రభుత్వం ఏ విధంగా వ్యవహరించి భంగపడిందో అదే విధంగా ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం కూడా భoగపడే అవకాశం ఉందని నేను వ్యక్తిగతంగా భావిస్తున్నాను. 10 సంవత్సరాల్లో పూర్తి చేయవలసిన పనిని 10 రోజుల్లో పూర్తి చేసేసి ప్రజల ముందు గొప్పగా చెప్పుకోవాలనే తాపత్రయంలో వారు మొదటికే మోసం తెచ్చుకుంటున్నారన్నది నా అనుమానం.

దేశం మొత్తంలో ఇదే ప్రథమం

10. భూమిని సర్వే చేయడం, సర్వే చేసిన భూమికి హక్కుల నిర్ధారించడం అనే ఈ రెండు ప్రక్రియలలో ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం దేశంలోనే మొదటిసారి పూర్తిగా కొత్త ప్రక్రియకు శ్రీకారం చుట్టింది. సర్వేలో GPS పద్ధతిని, హక్కుల నిర్ధారణలో టైటిల్ గ్యారెంటీ పద్ధతిని అది ముందుకు తీసుకు వస్తున్నది. ఇంతకుముందు ఇలాంటివి చేపట్టిన అనుభవం లేదు గనుక అవి పూర్తిగా అమలులోకి వచ్చినప్పుడు గానీ చాలా విషయాలు మనకు అర్థమయ్యే అవకాశం లేదు.

ఇప్పటికీ మనకి తెలుస్తున్న దాన్నిబట్టి సర్వే నిర్ధారణలో, హక్కుల నిర్ధారణలో తీసుకోవలసిన జాగ్రత్తలు, ఇవ్వవలసిన సమయం, సమకూర్చవలసిన వనరులు లేనందున పెద్ద ఎత్తున తప్పులు జరుగుతున్నాయి. ఇలా తప్పులు తడకగా తయారైన హక్కుల రికార్డు ఆధారంగా టైటిల్ గ్యారెంటీ ఎలా ఇస్తారన్నది బేతాళ ప్రశ్న.

11. రీ సర్వే సెటిల్మెంట్ పూర్తిచేసిన గ్రామాల నుండి పాత భూమి రికార్డును ప్రభుత్వం స్వాధీనం చేసుకొని తన వద్ద పెట్టుకుంటున్నట్టుగా మనకు తెలుస్తోంది. అంటే కొత్త భూమి రికార్డులో తప్పులు జరిగాయని చూపించుకోవడానికి, లేదా చెప్పడానికి ఒకే ఒక సాధనం ఇప్పటికే ఉన్న రికార్డు. అది అందుబాటులో లేకుండా చేసినప్పుడు ప్రజలకు కొత్త రికార్డులో ఉన్న సమాచారo తప్ప మరో ఆధారం అవకాశం ఉండదు. ఇది ఎలాంటి పరిణామానికి దారితీస్తుందో చూడవలసి ఉంది.

12. ఇప్పటికీ మన దగ్గర రెండు రకాలైన భూమి రికార్డుల లెక్కలు వున్నాయి. ఒకటి రైతులు చేతిలో ఉన్న పట్టాదారు పాస్ పుస్తకాలు, రెండు మండల (MRO) రెవిన్యూ కార్యాలయంలో ఉన్న ఎలక్ట్రానిక్ భూమి రికార్డు. రేపు రాబోతున్న కొత్త సర్వే భూమి రికార్డు. ఇప్పటికే రైతు దగ్గర ఉన్న పట్టాదారు పాస్ పుస్తకానికి, రెవిన్యూ కార్యాలయంలో ఉన్న ఎలక్ట్రానిక్ 1B ఎంట్రీలకి మధ్య ఎన్నో తేడాలు కనిపిస్తున్నాయి. ఈ నేపథ్యంలో కొత్త భూమి రికార్డు ఏ విధంగా ఉండబోతుందన్నది? అందులో విపరీతమైన పని ఒత్తిడితో చేయిస్తున్న ఈ భూమి రికార్డు ఎంతవరకు వాస్తవాన్ని రిఫ్లెక్ట్ చేస్తుందన్నది అనుమానస్పదo(?).

13. టైటిల్ గ్యారెంటీ సిస్టం ఏర్పాటు చేయాలని 1994లో ఒక కమిటీని వేశారని ముందు చెప్పాను. 1994 అని అంటే లిబరలైజేషన్ ప్రారంభమైన తొలిదశని మనం గుర్తు చేసుకోవాలి. ప్రైవేట్ క్యాపిటల్ ఎకానమీకి భూమికి ఎలాంటి సందేహానికి తావివ్వని టైటిల్ గ్యారెంటీ కావాలి. అంటే భూమి బ్రతుకు తెరువు సాధనంగాకుండా, అమ్మకపు సరుకుగా మారాలి. అంటే భూమి అమ్మడం – కొనడం అనే  ప్రక్రియలో చేతులు మారుతూ ఉండాలి. అప్పుడు దాని విలువ అంతకంతకు పెరిగిపోతూ ఉంటుంది. అలా జరగాలంటే కొనేవాడికి టైటిల్ పై ఎలాంటి శషబిషలు ఉండకూడదు. ఒకవేళ అలాంటిదేదైనా వస్తే ఆ తలనొప్పంతా ప్రభుత్వమే పడాలి. ఈ అవసరం నుండి టైటిల్ గ్యారెంటీ వచ్చిందన్న విషయాన్ని మనం గుర్తు పెట్టుకోవాలి.

అయితే 1994 నుండి 2022 మధ్యలో ఏ రాష్ట్ర ప్రభుత్వo ఈ ప్రక్రియలోకి వెళ్లడానికి ఎందుకు ప్రయత్నం చేయలేదు?.

టైటిల్ కి గ్యారెంటీ ఇవ్వాలి అని అంటే, నూటికి నూరు శాతం కరెక్ట్ గా రికార్డు చేసి ఉండాలి. ఇoదుకు చాలా వ్యయం అవుతుందని,  రిస్క్ ఉందని రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు ముందుకు రాలేదు. కేంద్ర ప్రభుత్వం ఒక ముసాయిదా టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టాన్ని తయారుచేసి రాష్ట్రాలకు పంపించింది. ఏ రాష్ట్ర ప్రభుత్వం దానిని స్వీకరించలేదు, ఆంధ్రప్రదేశ్ ప్రభుత్వం తప్ప.

జగన్ మోహన్ రెడ్డి సాహసం?

ఎవరు చేయని సాహసం ప్రస్తుత జగన్ మోహన్ రెడ్డి ప్రభుత్వం ఎందుకు చేస్తున్నట్టు?  నా అంచనా ఏమిటంటే, ఈ కొత్త టెక్నాలజీతో మొత్తం రాష్ట్రాన్నంతటిని సులువుగా రీ సర్వే చేయవచ్చని, సాఫ్ట్ వేర్, డ్రోన్లు, రోవర్లు వంటి పరికరాలను అమ్మే కంపెనీ వారు ఎవరో కన్విన్స్ చేసినట్టుగా అనిపిస్తోంది. మొత్తం ప్రక్రియ అంతా సాఫ్ట్ వేర్ మీద నడుస్తోంది. రాష్ట్ర ప్రభుత్వం ఇప్పటి వరకు ఎంత ఖర్చు చేసిందీ మనకు తెలియదు.

14. ఒకసారి టైటిల్ గ్యారెంటీ చట్టం కింద రికార్డ్స్ నోటిఫై అయిన తర్వాత, వాటి పైన వచ్చే వివాదాలను పరిష్కరించడానికి ల్యాండ్ ట్రిబ్యునల్స్ ని ఏర్పాటు చేస్తున్నట్టుగా ప్రభుత్వం చట్టంలో చెప్పుకుంది. నిజానికి ఇవి కూడా కొత్తవి ఏమీ కాదు. ముందు చెప్పినట్టుగా భూమి హక్కులు పట్టాదార్ పాస్ పుస్తకాలు (ROR) చట్టం కింద తాసిల్దార్, రెవెన్యూ డివిజనల్, జాయింట్ కలెక్టర్లు ఇటువంటి ట్రిబ్యునల్సుగా పనిచేస్తున్నారు ఇప్పటికే. ఈ ROR చట్టాన్ని సివిల్ కోర్టులు పరిధి నుంచి మినహాయించారు.

అదే విధంగా భూములను సేకరించే సమయంలో స్పెషల్ డిప్యూటీ కలెక్టర్ కోర్టులు ఇటువంటి ట్రిబ్యునల్సే.

అంతేకాదు. ఏజెన్సీ ప్రాంతాలలో భూవివాదాలన్నీ రెవిన్యూ ట్రిబ్యునల్సే నిర్వహిస్తాయి. అంటే అక్కడ తాసిల్దార్, సబ్ కలెక్టర్, జాయింట్ కలెక్టర్, కలెక్టర్ లే సివిల్ కోర్టు అధికారాలు కలిగి ఉంటారు. 1924 బ్రిటిష్ ప్రభుత్వం రూపొందించిన ఏజెన్సీ నియమాలకి రేపు వచ్చే సంవత్సరానికి 100 సంవత్సరాలు పూర్తవుతుంది.

ఇక భూసంస్కరణ చట్టం కింద విచారించే భూసంస్కరణ ట్రిబ్యునల్ కూడా రెవిన్యూ ట్రిబ్యునల్ లాంటిదే. కనుక ఇది ఏదో పూర్తిగా కొత్త విషయం కాదు.

అయితే, భూమికి సంబంధించిన అనేక హక్కులుంటాయి. వీటికి సంబంధించినటువంటి చట్టాలు, ప్రొసీజర్లు ఇప్పటివరకు సివిల్ కోర్టు పరిధిలో ఉన్నాయి. వీటినన్నింటిని ఇటువంటి ట్రిబ్యునల్సుకు అప్పజెప్పడం మంచిదా కాదా అన్నది ఇక్కడ ప్రశ్న.

15. ఈ రెండింటికి బలమైన వాదనలు ఉన్నాయి. పౌర న్యాయస్థానాల ముందు  న్యాయవాది ద్వారా మాత్రమే బాధితులు మాట్లాడగలడు. రెవెన్యూ ట్రిబ్యునల్సు బాధితుడికి,  మావంటి సామాజిక కార్యకర్తకి, సాపేక్షికoగా పోల్చి చూసినప్పుడు, వెసులుబాటు ఉండే వ్యవస్థలు.

16. సివిల్ ప్రొసీజర్ కోడ్ (CPC) ని అనుసరించి సివిల్ కోర్టులు పనిచేస్తాయి. ఇప్పుడు ఏర్పాటు చేయబోతున్న ల్యాండ్ ట్రిబ్యునల్స్ కూడా అదే CPC కింద పనిచేసేటట్లు అయితే న్యాయవాదులు అక్కడ కూడా తాము కేసులు చేసుకోగలుగుతారు. కనుక న్యాయవాదుల వృత్తికి భంగం కలుగుతుందని భయపడవలసిన అవసరం లేదు.

17.ఈ చట్టం మంచిదని, లేదా చెడ్డదని ఇప్పుడే నేను ఏ నిర్ణయము ఇక్కడ చెప్పబోవటం లేదు. నేనింకా పూర్తిగా ఒక అభిప్రాయానికి వచ్చి ఉండలేదు. నేను పనిచేస్తున్న పార్టీ కూడా దీనిపై ఒక నిర్ణయం తీసుకోనందున, ఇప్పటివరకు నేను మాట్లాడినవి నా వ్యక్తిగత అభిప్రాయాలుగా భావించాలని కోరుతున్నాను.

నా వ్యక్తిగత విషయమే  ఉదాహరణ

ముగించే ముందు నా పర్సనల్ కేసు మీకు చెప్పాలి. అది కొంతవరకు ఏం జరుగుతుందో మనకు తెలియజేస్తుంది.

18. అనకాపల్లి మండలంలో నాకు మూడు సర్వే నంబర్లలలో 28 సెంట్లు భూమి ఉంది. 14 సెంట్లు ఒక ప్లాటుగాను, మరో 14 సెంట్లు ఇంకొక ప్లాటుగాను ఉంది. నా భూమికి సంబంధించిన రికార్డు ఏ విధంగా తయారు చేస్తున్నారో తెలుసుకునే ప్రయత్నం చేశాను. నాకు ఈ వ్యవహారంతో కొంత పరిచయం ఉంది గనుక, ఎవరు ఏం చేస్తున్నారో, ఏమి జరుగుతుందో తెలుసు గనుక నేను ఆఫ్ ది రికార్డ్ పరిశీలన చేశాను. ఒక ప్లాట్ లోని 14 సెంట్లు ఉండవలసింది 30 సెంట్లుగా బుక్ చేశారు. మరో దాంట్లో 13 సెంట్లు బుక్ చేశారు. మూడు సర్వే నంబర్లకు గాను ఒకటి ఎగిరిపోయింది. వెంటనే నేను దాన్ని గుర్తించి సంబంధిత సిబ్బందిని హెచ్చరించాను. నిజం చెప్పాలంటే నాకు ఉండవలసిన భూమి కంటే రికార్డులో ఎక్కువ నమోదయింది. అంటే పక్కనున్న వారి భూమి నా దాంట్లో కలిపేశారని అర్థం. లేదా లేని భూమిని ఉన్నట్టుగా చూపిస్తున్నారని అర్థం.

 సిబ్బంది నాకు చెప్పిందేమిటంటే, ఎంట్రీలు పూర్తిచేసి జాయింట్ కలెక్టర్ లాగిన్ లోకి పంపించేసామని ఇక వెనక్కి రాదని చెప్పారు.

అంటే అది ఒకరకంగా ఫైనల్ అయినట్టు లెక్క.  తమకు తప్పులు సరిచేసే అవకాశం  ఇస్తారని అప్పుడు మార్పు చేస్తామని అన్నారు. అలాంటి అవకాశం ఇస్తారో లేదో తెలీదు.

దీనిని బట్టి మనకేం అర్థం అవుతుంది? నిదానంగా చేయవలసిన పనిని విపరీతమైన తొందరతో చేయించడం వల్ల సిబ్బంది తమకు ఇచ్చిన అతి తక్కువ సమయంలో లక్ష్యాలను పూర్తి చేయడం కోసం సాఫ్ట్ వేర్ లో ఎంట్రీలను పూర్తి చేస్తున్నారు. టాస్క్ అయిపోయినట్టుగా చూపిస్తున్నారు. ఇది ఒక చిన్న ఉదాహరణ మాత్రమే. అందుచేత రికార్డు ఒక్కసారి బయటికి వస్తే అప్పుడు ఇవన్నీ ప్రజలలోకి చర్చికి వస్తాయని నేను భావిస్తున్నాను.

P S అజయ్ కుమార్